Etre bailleur dans le Jura
Vous êtes propriétaire ou futur propriétaire d'un logement que vous souhaitez louer, d'un bâtiment que vous désirez transformer en logement locatif.
Vous vous interrogez sur la viabilité et l'opportunité d'un tel projet, sur les aides existantes pour réaliser cet achat ou cette rénovation, sur l'intérêt de louer vide ou meublé, à titre de résidence principale ou en saisonnier, sur les avantages fiscaux inhérents à une telle opération, sur les droits et devoirs de chacun (locataire comme propriétaire bailleur).
A toutes ces questions, l'ADIL vous apporte un conseil éclairé, neutre et gratuit.
N'hésitez pas à prendre rendez-vous avec ses juristes au 03 84 86 19 30 pour prendre une décision en toute connaissance de cause.
Les clés d'une mise en location réussie (meublée ou non)
Voici quelques conseils pratiques pour louer votre logement :
En préambule,
- Rappelons que tout bailleur doit louer un logement décent assurant la sécurité et la santé des occupants. Aussi, assurez-vous avant de louer que le logement est en bon état. Portez une attention particulière à l'état de l'installation électrique et de gaz, à l'isolation de ce logement et son mode de chauffage (un logement énergivore fera fuir les locataires). Ayez en tête que l'étiquette énergétique du logement issue du DPE(diagnostic de performance énergétique) va prendre de plus en plus d'importance pour apprécier le caractère décent ou pas d'un logement.
- Pour vous faciliter la gestion, réfléchissez à la faculté de confier cette gestion à un intermédiaire (agent immobilier, notaire, huissier de justice). Demandez-leur le coût d'une telle prestation.
- Si vous décidez de gérer vous-même votre bien, prenez le temps de choisir votre futur locataire en en lui faisant remplir la fiche de renseignement type (pdf, 8 Ko) , accompagnée des justificatifs demandés. Ne prenez de décision qu'après avoir eu toutes les informations utiles sur la situation du candidat à la location.
Quelles garanties prendre?
- Vous avez le droit de demander le versement d'un dépôt de garantie (communément appelé caution) équivalent à un mois de loyer hors charges maximum pour un logement loué vide et deux mois de loyer hors charges pour un logement loué meublé.
Des aides peuvent être accordées à vos locataires pour cela (voir rubrique Les aides pour louer).
Le savez-vous? En présence d'un bail mobilité, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.
- En tant que bailleur personne physique ou en tant que SCI familiale, vous pouvez en complément demander soit qu'une ou plusieurs personnes physiques se portent cautionnaires, soit qu'une personne morale via un dispositif dédié (FSL, VISALE) se porte cautionnaire, soit souscrire une assurance impayés de loyer auprès de l'assureur de votre choix. Ces différentes possibilités de garantir le paiement des loyers et des charges ne sont pas cumulables excepté en cas de location à un étudiant ou à un apprenti.
Pour les bailleurs personnes morales autres que les SCI familiales, seul le cautionnement apporté par un organisme personne morale (et non une personne physique) est possible sauf en cas de location à un étudiant non boursier où le cautionnement par une personne physique redevient possible.
Le saviez-vous ? Une garantie du paiement des loyers, des charges et des dégradations locatives dénommée VISALE (visa pour l'emploi et le logement) est proposée depuis mars 2016.
Cette garantie concerne les salariés du secteur privé entrant dans un logement et dans un emploi, ou étant en mutation professionnelle depuis moins de 6 mois ou justifiant d'un revenu mensuel net inférieur à 1500€ ainsi que tous les jeunes de moins de 31 ans avec ou sans emploi.
Sont également concernés les ménages qui entrent dans un logement géré par une Agence Immobilière Sociale telle que SOLIHA AIS Jura.
Si le candidat locataire est éligible à la garantie VISALE, le bailleur bénéficiera alors d'une garantie gratuite de paiement des loyers et des charges avec une prise en charge de 36 impayés de loyers et charges sur toute la durée du bail et de ses renouvellements. Les dégradations sont couvertes à hauteur de 2 mois de loyers et charges.
Pour la solliciter, chacun, candidat locataire et bailleur, doit se rendre sur le site www.visale.fr pour créer un espace personnel. Le candidat locataire entrera son profil et recevra, après vérification de sa situation, un visa à présenter à son bailleur. Ce dernier se rendra ensuite sur son espace personnel sur le même site pour vérifier que le visa présenté est bien valable. Un contrat de cautionnement lui sera alors adressé.
Attention : les démarches doivent être réalisées sur le site VISALE impérativement avant la signature du bail.
Pour en savoir plus, rendez-vous sur le site www.visale.fr ou consultez la fiche récapitulative VISALE (pdf, 95 Ko).
- Enfin, si le locataire effectuait une demande d'aide au logement auprès de la CAF/MSA selon le cas, le bailleur pourrait demander à l'organisme payeur de l'aide au logement le versement direct de cette aide.
Quelles formalités remplir pour mettre en location ?
Vous avez choisi votre futur locataire. Il convient à présent d'établir et de réunir les documents inhérents à cette location, à savoir :
- Un contrat de location ou bail écrit en 2 exemplaires au moins (un pour le locataire, un pour le bailleur et éventuellement un pour le cautionnaire). Des formulaires type sont disponibles en librairie ou via internet ;
- Un état des lieux d'entrée écrit, lors de la remise des clés, en 2 exemplaires (un pour chacune des parties) ;
- La fourniture par le locataire d'une attestation d'assurance habitation au moment de la remise des clés ;
- La copie des divers diagnostics et documents que vous devrez fournir au moment de l'établissement du bail (voir la rubrique suivante ci-dessous).
Enfin, consultez le tableau comparatif des régimes de location meublée ou non (pdf, 16 Ko) pour connaître les différences et les similitudes ainsi que les documents d'information sur les clés d'une mise en location meublée(pdf, 844 Ko) ou les clés d'une mise en location non meublée (pdf, 961 Ko).
Le saviez vous ? Un détecteur de fumée doit être obligatoirement installé dans tout logement mis en location. Le remplacement des piles usagées sera à la charge du locataire
Les diagnostics et informations à fournir au futur locataire
Tout propriétaire bailleur doit fournir certains diagnostics obligatoires ou informations en matière de location. Ces documents devront être remis au locataire au plus tard lors de la remise des clés du logement.
- Il s'agit du DPE (diagnostic de performance énergétique) destiné à informer le locataire sur la consommation énergétique théorique du logement, par une étiquette énergétique allant de A à G. Ce diagnostic est valable 10 ans ;
- Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) doit être réalisé si le logement est situé dans un bâtiment construit avant 1949. Ce diagnostic informe le locataire sur la présence éventuelle de peintures au plomb et de l'état de dégradation et du danger de ces dernières. Ce constat est réalisé par un diagnostiqueur et est valable 6 ans s'il y a des peintures au plomb ou indéfiniment s'il n'y a pas de peinture au plomb ;
- L'état des risques est un document rempli par le propriétaire. Cet état informe le locataire sur les plans de prévention des risques naturels, technologiques ou miniers, les pollutions et nuisances sonores (aéroports) par rapport au lieu où est situé le logement. Ce document doit dater de moins de 6 mois lors de l'établissement du bail. L'outil Errial du site Géorisques du Ministère de la transition écologique permet d'obtenir un état pré-rempli pour toute adresse. Pour établir votre état, suivez le lien suivant https://errial.georisques.gouv.fr.
- Le diagnostic de l'installation électrique et de gaz s'il y en a une, concerne tous les logements dont les installations ont plus de 15 ans. Ce diagnostic est réalisé par un professionnel (diagnostiqueur) et doit dater de moins de 6 ans lors de l'établissement du bail.
Attention : si ce dernier diagnostic révélait des anomalies, il vous appartiendrait de faire réaliser les travaux de mise en sécurité des installations pour satisfaire à votre obligation de louer un logement décent.
Les aides aux travaux et les OPAH dans le Jura
Un bailleur souhaitant rénover un logement destiné à être loué, peut bénéficier sous certaines conditions d'aides financières. Il peut s'agir de subventions notamment de l'Anah (Agence Nationale de l'Habitat) ou encore d'Action Logement, voire de primes octroyées par des fournisseurs d'énergie pour réaliser des travaux d'économie d'énergie. Pour les connaitre, n'hésitez pas à contacter les juristes de l'Adil du Jura.
Dans certains secteurs géographiques, les intercommunalités ou les communes peuvent mettre en place une politique incitative de rénovation des logements, par le biais essentiellement d'Opérations Programmées d'Amélioration de l'Habitat (OPAH) ou d'opérations coeur de ville.
Dans les territoires d'OPAH ainsi définis, les propriétaires peuvent prétendre à des subventions majorées apportées par les intercommunalités ou les communes en complément des subventions de l'Anah (Agence Nationale de l'Habitat).
Ces opérations sont animées par un opérateur choisi par les collectivités. Toutes les OPAH en cours dans le Département du Jura sont animées par SOLIHA Jura Saône Et Loire.
3 OPAH sont actuellement en cours :
- OPAH-RU Hauts de Bienne (2021-2026)
- OPAH DE MOIRANS EN MONTAGNE (2022-2025)
- OPAH RU Lons Le Saunier Montmorot (2022-2027)
- OPAH Coeur du Jura Arbois Poligny Salins Les Bains (2024-2026)
- OPAH RU Haut Jura Saint Claude (2023-2026)
Pour en savoir plus, contactez SOLIHA Jura Saône Et Loire.
Vous avez un projet d'investissement locatif à Lons le Saunier, découvrez les aides d'Action Logement dans le cadre du programme Action Coeur de Ville.
Faire face à un impayé de loyer
Votre locataire a cessé de payer son loyer : réagissez dès le premier mois d'impayé car une grosse dette de loyer sera difficilement recouvrable !
Voici quelques conseils pour tenter de résoudre un tel problème:
- Réagissez dès le premier mois d'impayé de loyer et prenez contact avec votre locataire par téléphone ou en lui rendant visite afin de connaître les raisons de ce retard de paiement de loyer
- Tentez de mettre en place un plan d'apurement de sa dette par écrit
- Si le locataire ne réagit pas, adressez-lui un courrier recommandé avec accusé de réception lui réclamant le paiement de sa dette et l'informant d'éventuelles poursuites judiciaires en cas d'absence d'agissements de sa part (modèle de lettre à télécharger, pdf, 5.2 Ko)
- Si une personne ou un organisme s'étaient portés cautionnaire, informez-les par courrier recommandé de la situation et réclamez-leur le paiement de la dette de loyer; procédez de la même façon si vous avez souscrit une assurance impayés de loyer
- Si votre locataire perçoit une aide au logement (APL, AL), vous vous devez de signaler par écrit l'impayé de loyer et charges à l'organisme payeur (CAF ou MSA) dès qu'il représente un montant équivalent à 2 fois le loyer + charges, déduction faite de l'aide au logement (si vous la percevez directement).
Ce signalement permettra de déclencher la procédure de mise à disposition d'un travailleur social auprès du locataire pour trouver une solution.
Si vous ne percevez pas cette aide directement, pensez en signalant l'impayé à l'organisme (CAF ou MSA selon le cas) à demander le versement direct de cette aide au logement à votre profit.
- Si toutes ces démarches échouaient, il ne vous resterait alors que la solution d'engager une procédure judiciaire devant le tribunal judiciaire par l'intermédiaire d'un commissaire de justice afin de demander la condamnation du locataire au paiement de la dette de loyer, obtenir la résiliation du bail et l'expulsion des occupants.
Pour en savoir plus, contactez les services de l'Adil au 03.84.86.19.30.
Les dispositifs fiscaux mobilisables dans le Jura
Le dispositif fiscal loc'avantages
Ce dispositif s'adresse aux bailleurs s'engageant à louer leur logement non meublé par convention d'une durée de 6 ans passée avec l'Anah (Agence Nationale de l'Habitat) et respectant un plafond de loyer (loc1, loc2, loc3) et un plafond de revenus pour les locataires entrant dans le logement variant selon la composition du ménage locataire et de l'option choisie par la bailleur (loc1, loc2, loc3).
En échange, les bailleurs bénéficient d'une réduction d'impôt allant de 15% à 65% du montant des loyers déclarés au titre des revenus fonciers.
La réduction d'impôt est majorée de 5 points si le logement est confié en gestion à un organisme d'intermédiation locative*.
Ce dispositif s'applique aux conventions signées depuis le 1er mars 2022.
Montant des réductions d'impôt selon le niveau de loyer accepté:
| Niveau de loyer respecté | Taux de réduction d'impôt | Taux de réduction d'impôt avec intermédiation locative |
| Loc 1 (loyer intermédiaire) | 15% | 20% |
| Loc 2 (loyer social) | 35% | 40% |
| Loc 3 (loyer très social) | - | 65% |
*Intermédiation locative: organisme ayant obtenu un agrément d'intermédiation locative soit pour prendre en location les logements et les sous-louer à des ménages précaires, soit pour les gérer en lieu et place du bailleur (cas pour exemple dans le Jura de SOLIHA AIS Jura, agence immobilière sociale).
Attention : les conventions doivent être établies au plus tard dans les deux mois suivant la prise d'effet du bail, ou, pour un bail en cours, au terme du bail.
Les plafonds de loyer selon les communes sont définis nationalement. Pour les connaitre, rendez vous sur le simulateur de l'Anah.
Pour en savoir plus, téléchargez la fiche Loc'avantages (pdf, 242 Ko) et n'hésitez pas à contacter l'ADIL au 03 84 86 19 30 pour vérifier votre éligibilité au dispositif, connaître les plafonds de loyer et être orienté vers le service gérant les conventions.
Le dispositif Denormandie
Ce dispositif fiscal s'adresse au bailleur investissant dans l'achat d'un logement existant à rénover ou rénové, ou encore dans un local à transformer en habitation. En échange, le bailleur bénéficie d'une réduction d'impôt calculée en fonction de la durée d'engagement de location.
Le logement doit se situer dans une commune engagée soit dans le programme action coeur de ville, soit dans une ORT (opération de revitalisation du territoire).
Dans le Jura, les villes de Dole et Lons-Le-Saunier sont signataires du programme action coeur de ville. Les villes De Moirans En Montagne, arinthod, Arbois, Poligny, Salins Les Bains ou encore Hauts de bIenne ont signé une convention d'ORT.
Pour vérifier l'éligibilité de votre commune, consultez le site du service public.
L'opération doit porter sur :
-l'achat d'un logement existant à rénover ou rénové, les travaux devant représenter au moins 25% du coût total de l'opération;
-l'achat d'un local non affecté à l'habitation et transformé en habitation.
L'investissement doit être réalisé entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2026.
La réduction d'impôt est de 12% du coût de l'investissement si engagement de louer de 6 ans, 18% si engagement de louer 9 ans et 21% si engagement de louer pendant 12 ans.
Des plafonds de loyer et de revenus sont à respecter.
Pour en savoir plus, téléchargez notre fiche pratique dispositif Denormandie (pdf, 224 Ko)